La Donazione degli Immobili ai Figli

La Donazione degli Immobili ai Figli

Gli Immobili che vengono donati dai Genitori ai Figli pongono seri problemi alla loro futura circolazione, ovvero alla possibilità di essere successivamente rivenduti sul mercato.

Il terzo acquirente rischia di poter subire un’azione di restituzione da parte di un erede leso o pretermesso nella propria quota di legittima.

L’azione di restituzione può essere esercitata entro 20 anni dalla data della trascrizione della donazione; periodo ventennale che può essere aumentato nel caso in cui il coniuge e i parenti in linea retta del donante si oppongano a questa donazione, sempre che il donante sia in vita, altrimenti può essere esercitata entro 10 anni dalla sua morte.

In sostanza colui che acquista un immobile di provenienza donativa, per molti anni è soggetto al rischio di dover restituire l’immobile senza ricevere alcun risarcimento ovvero perdere tutti i soldi investiti nell’acquisto dell’immobile.

In conclusione quando il figlio riceve in donazione un immobile dai genitori, si ritrova un bene che difficilmente potrà rivendere sul mercato per molti anni, anche se oggi ci sono delle polizze assicurative che possono tutelare l’acquirente dal rischio di restituzione e quindi superare questa difficoltà nella circolazione del bene.

Donazione Indiretta

Con la donazione indiretta degli Immobili questi problemi non si pongono.

La Donazione Indiretta è un atto formalmente diverso dalla donazione, ma che in sostanza produce il medesimo risultato, ovvero di arricchire un soggetto senza ricevere niente in cambio solo per spirito di liberalità.

Il caso più frequente di donazione indiretta è quella dell’intestazione di beni a nome altrui e in particolare quella dell’acquisto di un bene immobile con denaro dei genitori intestato a favore del figlio.

In sostanza il figlio individua il bene immobile che desidera acquistare e alla stipula dell’atto notarile di compravendita paga il venditore con un assegno circolare emesso dal genitore e il Notaio specifica nell’atto che “il prezzo di acquisto è stato pagato dai genitori”.

Intestazione di Beni a Nome Altrui

Dal punto di vista Civilistico e Fiscale non è una Donazione Formale ma bensì un Contratto di Compravendita per cui:

• non è necessaria la presenza di due testimoni (obbligatorio per la Donazione Formale);
• la trascrizione dell’atto in Conservatoria è “compravendita” e non “donazione”;
• non è soggetto all’imposta di donazione;
• è soggetto solo al pagamento dell’imposta di registro – Iva / imposta ipotecaria / imposta catastale (come per qualsiasi compravendita immobiliare);
• in caso di accertamento fiscale subito dal figlio è possibile giustificare la provenienza del denaro dai genitori (dichiarazione nell’atto pubblico);
• In caso di successiva Donazione o Successione, il figlio beneficierà sempre della franchigia piena di €. 1.000.000 (questa donazione indiretta è esente dall’imposta di donazione e quindi non erode la franchigia);
• in caso di successione il figlio imputerà alla propria quota di legittima il valore attuale dell’immobile (formalmente è una compravendita, ma sostanzialmente è una donazione di immobile e quindi all’apertura della successione il valore da dichiarare sarà quello attuale dell’immobile e non del prezzo storico pagato);
• in caso di successiva vendita dell’immobile e di azione di restituzione, il figlio venditore dovrà restituire il valore dell’immobile in denaro e il terzo acquirente non sarà mai chiamato a restituire l’immobile (il terzo acquirente non rischia niente).

La Cassazione Conferma

Come confermato dalla Cassazione ( Cass. 11496/2010 – Cass. 35461/2022 ) nell’ipotesi di donazione indiretta di un immobile, realizzata mediante l’acquisto del bene con denaro proprio del disponente ed intestazione ad altro soggetto, che il disponente medesimo intenda in tal modo beneficiare, la compravendita costituisce lo strumento formale per il trasferimento del bene ed il corrispondente arricchimento del patrimonio del destinatario, che ha quindi ad oggetto il bene e non già il denaro.

Tuttavia, alla riduzione di detta liberalità indiretta non si applica il principio della quota legittima in natura (connaturata all’azione nell’ipotesi di donazione ordinaria di immobile ex art. 560 cod. civ.), poiché l’azione non mette in discussione la titolarità dei beni donati e l’acquisizione riguarda il loro controvalore, mediante il metodo dell’imputazione.
Mancherebbe, secondo la Cassazione, il meccanismo di recupero reale della titolarità del bene.

Il valore dell’investimento finanziato con la donazione indiretta, quindi, dev’essere ottenuto dal legittimario leso con le modalità tipiche del diritto di credito.

In ipotesi di liberalità indiretta, dunque, l’azione di restituzione non sarebbe esperibile nei confronti del terzo avente causa dal “donatario indiretto”.

Aspetti Fiscali

Dal punto di vista fiscale l’atto di compravendita dell’immobile con pagamento effettuato dal genitore è esente dall’applicazione dell’imposta di donazione (ex art 1 co 4-bis TUS) e l’importo di questa donazione indiretta non rientra nel calcolo del coacervo (ex art 57 TUS) ovvero non erode le franchigie che per il figlio è pari ad €. 1.000.000

La dichiarazione del figlio nell’atto notarile che il denaro è fornito dai genitori, evita il potenziale accertamento delle liberalità indirette (ex art 56-bis TUS) da parte dell’Agenzia delle Entrate, dove ci sarebbe il rischio per il figlio di dover pagare un’imposta del 7,00% sul valore maggiore di €. 180.759,91.

L’imposta del 7,00% sarebbe per il figlio una discreta sanzione, visto che se la donazione indiretta fosse stata dichiarata avrebbe goduto di una franchigia di €. 1.000.000 e una aliquota di imposta del 4,00%

In realtà questa “sanzione” del 7,00% recentemente è stata messa in discussione dalla Cassazione ( n. 27665 / 2020) dove andrebbe applicata l’aliquota massima del 8,00% ma solo sugli importi che superano la franchigia di €. 1.000.000 per i figli

Come si comporterà l’Agenzia delle Entrate quando prossimamente accerterà donazioni indirette non registrate volontariamente e confessate dal figlio (confessate per evitare l’accusa di redditi non dichiarati o riciclaggio) ?

Magari applicherà l’aliquota massima del 8,00% ma sugli importi che superano la franchigia ridotta di €. 180.759,91 obbligando il figlio ad impugnare l’atto di accertamento e ricorrere in Commissione Tributaria magari fino a dover arrivare in Cassazione.

Rischio

Vale la pena rischiare ?

Con una aliquota ridotta del 4,00% e una rilevante franchigia di €. 1.000.000 la risposta forse è scontata.